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產權記載"更生登記"過戶請小心~
產權記載"更生登記"過戶請小心~ 出處：中信房屋 2009/8/21
邇來有加盟店受託銷售物件時，發現建物及土地登記謄本上「所有權部」之「其他登記事項」，記載「○○年○○月○○日○○字第○○號，依○○法院○○年度○○字第○○號民事裁定辦理更生登記」。
如有此項登記，請立即停止銷售；如已成交，請向買賣雙方妥為說明，或協調解除買賣契約。
依消費者債務清理條例（以下簡稱條例）第48條第1項規定：「法院裁定開始登記更生程序後，就債務人之財產依法應登記者，應通知該管登記機關為登記。」消費者債務清理條例施行細則（以下簡稱施行細則）第25條第1、2項規定：「法院裁定開始更生程序後，應即通知債務人之財產登記機關為更生登記。監督人亦得持開始更生程序之裁定，向前項登記機關聲請為更生登記。」登記的目的在於將更生資訊公開化，以利更生程序之進行，不特定之第三人亦能藉此知悉了解該不動產所有權人之財務狀況。
雖然施行細則第25條第4項規定：「更生登記無禁止債務人移轉或處分其財產之效力。」即使有上述登記，所有權人仍可以將房屋或土地辦理移轉登記（過戶）給買方。然而，更生程序開始以後，債務人就不能任意處理自己的財產，以免損害債權人的權益。依條例第23條規定：「債務人聲請更生或清算後，其無償行為，不生效力；有償行為逾越通常管理行為或通常營業範圍，相對人於行為時明知其事實者，對於債權人不生效力。前項所定不生效力之行為，監督人或管理人得請求相對人及轉得人返還其所受領之給付。但轉得人係善意並有償取得者，不在此限。」
不動產買賣屬於「有償行為」，在符合「逾越通常管理行為或通常營業範圍」及「相對人於行為時明知其事實」二個要件時，該買賣對於債權人不生效力。即使已經過戶到買方名下，更生監督人仍有權訴請買方過戶登記（返還）予原所有權人。然而，除非是特殊情況（例如以投資不動產買賣為業的投資公司），否則「不動產買賣」不會屬於「通常管理行為」或「通常營業範圍」。
其次，由於上述土地、建物登記謄本上的記載，具有公示性，而且仲介人員製作「不動產說明書」時也會將登記謄本作為附件，買方在購買時難以否認其明知所有權人正在進行更生程序的事實。因此，也符合「相對人（買方）於行為時明知其事實」這個要件。
如受託銷售物件有此種登記，務必先暫停銷售行為，向所有權人了解更生程序之進度，是否已終結或即將終結。依施行細則第25條第3項規定：「法院於必要時或更生程序終結時，應即通知第一項之登記機關塗銷更生登記。」又依條例第66條：「更生程序於更生方案認可裁定確定時終結。」如果更生程序已終結，請所有權人聲請法院通知地政機關塗銷更生登記，塗銷完畢後才能繼續銷售。
如果案件已經成交，請務必將更生登記及更生程序中買賣契約之效果等事實，詳載於「不動產說明書」，再向買方詳細說明後請買方在不動產說明書上簽名確認，以善盡仲介公司之調查及告知義務。如果買方因此表示不願承購，亦請盡力協助買賣雙方解除契約。
買曼貞自中信房仲網
